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广州楼市供需仍处平衡区间还有8

发布时间:2019-10-18 01:48:24 阅读: 来源:机加工厂家

广州楼市走向近期可谓扑朔迷离,继红五月不红之后,刚刚结束的端午小长假又出现了大盘亚运城大幅降价的情况,降价潮似乎有一触即发的迹象。然而,楼市今后何去何从?短期会否绝地反击?长远又会否一蹶不振?这些问题都需要核心数据——供求关系来说话。

数据显示,广州楼市当前无论是供求比还是去化周期,虽然仍处在平衡区间,但都处于上升趋势,楼价已存在一定下降的压力。

本报记者昨日获悉,广州市国土房管局曾组织研究,对2020年前广州楼市每年的新增供应量进行分析,以常住人口增长情况进行估算,未来数年广州楼市每年需要供应商品房约1100万平方米。而近年来,年均实际网签量约为700多万平方米,供应与真实需求之间其实存在不小缺口。

分析:楼市或还有8~10年高峰期

广东省房协理事赵卓文认为,只要广州的人口仍在不断地增加,市场需求就将仍然旺盛。

而随着增城、从化并入市区,新黄埔区的设立,也会令广州房地产市场空间拓宽。由于地铁的大量兴建和城市空间的拓展,令普通工薪阶层可以依托城市公共交通,购买刚需产品,广州房地产市场未来仍将有8~10年的高峰发展期。

研究部高级经理周峰分析,如果以限购前的成交量估算广州楼市的真实需求,那么年成交量在7万套~8万套才是一个较为合理的数字。只是限购后,需求被抑制和推迟。

这些论据都表明广州楼市的承接力不会在近几年快速枯竭。不过,周峰认为,如果广州常住人口增速下滑的情况持续,随着“80后”“90后”的购房在2019年~2020年左右可能将出现真实需求难以为继的状况。

此外,过去几年广州十区土地价格、楼价急升,令发展商产品定位越来越高,当前广州大户型、高价格的豪宅占比越来越大,短期内将令楼市成交量难以放大,广州楼盘“打折促销”,“以价换量”将成为常态。

短期:楼市供求失衡逐步显现

克而瑞研究中心通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期),对城市风险进行对比分析数据显示:目前广州的库存消化周期仍在不到13个月的水平,而今年以来的供求比为1.2左右,仍处于较为平衡的区间。

另一方面,根据阳光家缘昨日的最新数据,广州目前全市可售未售面积为868.85万平方米、63243套住宅,比4月末提升了70多万平方米,已经达到近两年来的最高水平。而从4月开始,开发商的竞争在大幅加剧,正是由于供求比引发的。

“其实目前关于供求比的平衡区间,没有一个统一的标准。从利润上来说,0.8~1.2都是可以接受范围内。”克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰说。

长期:

刚性需求仍在积累

新增建设用地供应不足

国际物业顾问机构dtz戴德梁行长年关注广州楼市,根据其提供的数据,每四年,广州户籍人口可以增长100万,这意味着刚性需求还在不断积累。

记者昨日从广州市国土房管局获得的独家数据中了解到,目前,广州市居民自有住房率已经达到95%左右,而人均居住面积更从1999年的12.44平方米提高到了2012年的22.5平方米,短短14年间每个人的居住面积提高了10平方米,比1999年提高了近八成。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50%,是居民家庭财产增长最快的部分。

不过,随着广州常住人口的增加,住房需求仍在不断增长。而从供应端来看,近年来,广州商品住房用地供应缺口较大。以2007年~2011年为例,全市新建商品住房成交量平均每年约为700多万平方米。同期,全市十区年均供应商品住宅用地211万平方米、建筑面积404万平方米,供需缺口约300万平方米。

夹心层买不起商品房

正研究制定解决政策

今年,广州市国土房管局已表态,将抓紧制定出台解决“夹心层”住房困难问题的政策方案。

广州户籍人口中中等收入家庭约为142万户,占比超过五成,无自有产权住房或家庭人均自有产权住房不足15平方米的中等收入家庭有约22万户。

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